“뉴욕에 부동산을 사볼까?” 소액으로 미국 우량 부동산에 투자 가능하다는 ‘이것’

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출처 – ‘소수몽키’ YouTube



리츠(Reits)가 뭐예요?

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소액으로도 미국의 우량 부동산에서 월세처럼 배당금을 따박따박 받는 방법이 있습니다. 이미 알고 계실 수도 있지만 리츠에 대한 이야기를 드리려고 합니다. 어느 날 건물주가 꿈이었던 꿈몽이는 큰 꿈을 품고 뉴욕에 도착했습니다.

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그런데 꿈몽이는 어마어마한 부동산 가격에 좌절할 수밖에 없었습니다. 뉴욕 부동산에서 내놓은 각종 부동산들은 어마어마한 가격을 가지고 있었습니다. 꿈만 컸던 꿈몽이는 현실에 좌절할 수밖에 없었습니다.

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하지만 우리의 꿈몽이는 이대로 포기할 수가 없었습니다. 꿈몽이 본인은 아니더라도 꿈몽이 주니어만큼은 건물주가 되게 하고 싶었습니다. 뉴욕 센트럴파크 어디 주변에 땅 한 뼘이라도 가지고 싶다는 생각이 너무 강렬했습니다.

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그래서 방법이 없을까 고민을 하고 있었는데 마침 꿈몽이만 이런 생각을 하는 게 아니었습니다. 생각보다 엄청나게 많은 사람들이 같은 생각을 하고 있었습니다. 즉, 소액이라도 미국의 우량 부동산 일부를 가지고 싶어 하였습니다.

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같은 생각을 한 사람들끼리 모여서 돈을 모읍니다. 그러고 나서 미국의 우량한 빌딩이나 건물 상가 임대료를 주는 것입니다. 그래서 세입자한테 월세를 받습니다. 아니면 부동산을 샀기 때문에 부동산 가격이 오르면 이익이 생길 수 있습니다. 그리고 그걸 언젠가 팔게 된다면 시세차익이 생길 것입니다. 이거를 계산해서 투자한 지분만큼 나눠 가지는 방법입니다. 예를 들자면 노랑머리 몽키는 10만 원, 직장인은 500만 원, 빨간머리 몽키는 5천 원 이런 식으로 원하는 금액만큼 모아서 미국의 우량한 부동산을 사는 것입니다.

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아주 조금의 지분을 가지고 있지만 드디어 건물주가 되었습니다. 그러고 나서 마침 오른쪽에 사업가 몽키가 왔습니다. 사업가 몽키는 임대를 하고 월세를 따박따박 주기 시작합니다. 그 임대료가 결국은 배당금을 말합니다. 받은 배당금을 투자했던 지분만큼 이렇게 다시 나눠서 가지게 됩니다. 또 앞서 말씀드린 것처럼 우리가 사 놓은 부동산 가격도 결국은 올라가면, 즉 장기 우상향하게 된다면 거기에 대한 시세차익도 우리가 나눠 가질 수 있게 되는 것입니다.

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지금까지 말한 것이 리츠입니다. 리츠를 한글로 바꾸면 부동산투자신탁입니다. 어려운 말이 아니라 아까 몽키들의 사례처럼 다수의 투자자들로부터 자금을 모아서 돈을 모았습니다. 그리고 각종 부동산 관련된 자산들에 투자해서 발생하는 수익을 투자자들에게 배당으로 돌려주는 일종의 주식회사 아니면 어려운 말로 투자신탁,  회사가 되는 것입니다.

리츠의 특징은 주식처럼 100만 원, 200만 원 이런 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어서 일반인들도 쉽게 참여할 수 있습니다. 그리고 더 좋은 것으로는 이게 상장이 되어있으면 증권화가 가능해서 언제든지 사고팔 수 있습니다. 실제 주식과 완전히 똑같다고 보시면 됩니다. 또한 부동산이라는 실물 자산에 투자한 것으로 안 보이는 허상에 투자했다는 느낌이 들지 않습니다. 즉, 부동산 일부에 투자한 것이므로 상대적으로 다른 자산에 비해서는 조금 더 안정적이고 리스크가 적은 편이라 할 수 있습니다.



미국 S&P 500 지수 11개 업종 중 1개인 리츠

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앞서 미국 얘기를 했지만 글로벌 전체 우량 부동산에 투자하는 리츠도 존재합니다. 일단은 미국에 집중해서 얘기해보겠습니다. 미국의 1등부터 500등까지 모아 놓은 미국 S&P 500 지수가 있는데 S&P 500 지수는 11개 업종으로 나뉩니다. 글로벌 산업 기준에 의해서 11개 업종으로 나눠져 있는데 그중에 한 개의 분야로 차지하고 있는 것이 리츠입니다. 전체 순위로는 약 10위 권에 리츠가 있습니다. 리츠는 바꿔서 부동산이라고 해석하면 됩니다. 앞으로 우리 한국도 저성장 시대가 오면서 리츠 규모가 엄청나게 커질 것으로 예상이 됩니다. 미국은 이미 저성장 시대에 접어들면서 리츠의 규모가 커져갔고 계속해서 커지고 있습니다. 참고로 미국에 상장된 주요 리츠는 163개 정도가 되는데 미국 500등 안에는 약 31개가 있습니다. 즉 우리가 알아두면 좋을 리츠는 최대 31개면 충분합니다.


미국 리츠 시가총액 상위 5선

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어떤 게 있는지 감을 잡기 위해서 미국 리츠 중에서 1등부터 5등까지를 가져왔습니다.  미국 최대 리츠는 아메리칸타워 입니다. 미국 최대 통신 리츠로 시가총액 약 120조 원 정도로 엄청나게 큰 규모로 배당률은 1.48%입니다. 그리고 2등이 미국 최대 물류 리츠 프롤로지스, 최대 데이터 센터 이퀴닉스, 최대 상업시설 리츠 사이먼 프로퍼티, 마지막으로 셀프스토리지 최대 리츠 퍼블릭 스토리지입니다. 리츠는 주식처럼 사고팔고 할 수 있고 배당금도 잘 나오고 괜찮아 보입니다.


미국 주유 리츠ETF 상위 10선(시가총액 순, 글로벌 리츠 제외)

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미국 우량 리츠들에 한 방에 투자하는 ETF 하나를 소개해드리려고 합니다. 미국의 주요 리츠는 무려 30여 개가 되는데 대표 10개를 가져왔습니다. 글로벌 리츠를 제외한 것으로 주로 미국 부동산에 투자하는 상품들입니다. 1등은 압도적인 크기로 뱅가드에서 운용하는 상품으로 믿고 맡겨 됩니다. 배당률도 3% 이상으로 괜찮습니다. 일반적으로 리츠에 투자하면 배당률이 괜찮습니다. 그래서 우리가 월배당 포트폴리오를 구성할 때나 월세 받는 어떤 인컴을 만들고 싶을 때 리츠를 넣어주면 괜찮은 현금을 만들어 낼 수 있습니다. 그리고 2등부터는 규모가 확 작아져 1등과 차이가 5배 이상 납니다. 1등을 제외한 그 밑으로는 거의 다 비슷한데 배당률도 1위가 더 높고 자산 규모도 훨씬 크고 그리고 운용보수도 저렴한 편에 속한다면 굳이 다른 애들은 볼 필요 없지 않다고  생각합니다. 물론 여기에 있는 리스트를 보시고 하나씩 살펴보셔도 상관없습니다.

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그래서 미국 대표 리츠에 투자하는 ETF, VNQ를 소개할까 합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 뱅가드에서 운영하는 대표  ETF이고 미국 리츠 투자하는 대장 ETF라고 보시면 됩니다. ETF를 볼 때는 뭘 투자하고 있는지 상위 10개만 보면 됩니다. 앞서 잠깐 소개 드렸던 미국의 1등 통신 리츠 아메리칸 타워, 물류 리츠 프롤로지스, 크라운캐슬 그리고 데이터 센터 리츠 이퀴닉스, 셀프스토리지 리츠 그리고 헬스케어 리츠 등 다양한 리츠들이 있습니다.

운용보수는 뱅가드에서 운영하는 애들은 기본적으로 저렴한 편입니다. 연간 0.12%로 거의 없다고 보시면 되고 자산규모는 리츠 최대로 40조 원이 넘는 상당한 규모를 가지고 있습니다. 당연히 거래도 활발하고 상장은 2004년에 됐고 보유 종목은 약 180여 개로 잘 분산되어 있는 편입니다. 배당수익률은 대략적으로 약 3% 정도 되는데 배당 주기는 4,7,9,12월에 줍니다. 최근 배당금 지급은 2008년~2009년 때 금융위기가 터지면서 리츠도 같이 박살이 났기 때문에 배당금이 감소했다가 그 이후로는 조금씩 늘리고 있지만 급하게 늘거나 폭발적으로 배당금이 늘지는 않는다고 보시면 될 것 같습니다.

최근 1년 시장과의 주가 흐름을 비교해봤는데 파란색이 VNQ 회색이 S&P 500  ETF입니다. 시장과는 약간 다르게 움직이지만 그래도 역시 꾸준히 우상향해온 것을 알 수 있습니다. 더 긴 시간을 봐도 꾸준히 우상향 해 온 걸 알 수 있습니다. 현재 주가는 약 $97정도니까 10만 원 정도만 있으면 미국의 우량 부동산에 일부를 소액으로도 투자할 수 있습니다.

결론

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결론을 내리면 앞서 보여 드린 것처럼 리츠 투자를 통해서 미국 우량 부동산에 일부를 소유할 수 있습니다. 그리고 미국 말고 다른 부동산에 투자하는 방법은 글로벌리츠 시장이 있기 때문에 투자할 수 있는 방법이 있습니다. 한국에도 리츠가 상장이 점점 되고 있습니다. 점점 상품들이 다양하게 나올 것이고 시장도 커질 거라 생각이 됩니다. 리츠 같은 경우는 다양한 형태에 리츠들이 있기 때문에 ETF에 투자하는 것도 편하긴 하지만 조금 공부를 하시면 개별 리츠들도 투자하는 재미가 있습니다. 앞서 보신 것처럼 대부분의 리츠들이 부동산에 투자해서 임대료를 기본적으로 받기 때문에 배당률이 높은 편에 속합니다. 그래서 포트폴리오에 특히 섞어주면 시세차익도 있지만 특히 현금흐름, 인컴 확보에 관심이 많으신 분들은 리츠를 편입해 두면 도움이 많이 될 겁니다. 이렇게 월세처럼 인컴을 쫙 깔아 놓고 싶거나 하나의 파이프라인을 만들어 놓고 싶어 하시는 분들에게는 매력적인 투자 대상입니다.
※ 절대 추천이 아닌 단순 참고용 자료이며, 모든 투자 판단의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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