“부자 되고 싶으면 여기 사세요” 빌딩 전문 공인중개사가 말하는 건물주 되는 방법

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<김작가 시리즈> 
PART 1. 재테크
PART 2. 자기계발
PART 3. 동기부여
출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

오늘은 꼬마빌딩에 관해 이야기해보겠습니다.

Q. 꼬마빌딩이 무엇인가요?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

50억 원 미만의 금액과 5층 미만의 높이의 건물을 꼬마 빌딩이라고 부릅니다꼬마빌딩이 일반 투자자들이 투자하기 딱 좋은 금액대이기는 해요현금 10~20억 원에 대출을 받아 매입하거든요.빌딩은 개인의 경우 규제가 있고 법인은 규제가 없어요개인도 규제가 심하지는 않고요서울에서는 60% 이상은 대출이 가능합니다가장 큰 메리트는 레버리지예요예를 들어 현금 10억을 갖고 계신 상태에서는 20억을 대출 받아 30억 원 건물을 매입할 수 있는 거예요요즘 대출 금리가 낮아져서 2%대에 대출이 가능해요. 2% 금리면 이자가 대략 한 달에 400만 원 정도예요어떻게 보면 사무실 월세 400만 원 내시는 분들은 그냥 건물 사시는 게 나아요.


 
Q. 아파트 말고 꼬마빌딩을 사야 하는 이유는?

레버리지를 활용할 수 있는 것이 큰 장점이에요그리고 세금 부담이 적어요예를 들어 만약에 제가 50억 짜리 건물을 소유하고 있다면 1년에 재산세가 대략 1,000만 원도 안되거든요그런데 만약 50억 짜리 주택을 소유하고 있다면 몇 천만 원에서 많게는 몇 억까지 재산세를 내야 해요그리고 꼬마빌딩 규모는 종합부동산세를 안 내죠규모가 작기 때문이에요공시지가 합계금이 80억 원이 넘어야 하는데 꼬마빌딩은 그 정도 규모가 되지 않거든요.
 
Q. 꼬마빌딩의 단점이 있다면?

아파트는 시세가 정해져 있어요그런데 빌딩은 건물 뿐만 아니라땅도 사는 거예요그래서 땅을 분석할 줄 알아야 해요건물은 매입하는 것도 중요하지만 운영하고 매각하는 것도 중요하거든요운영하는 방법도 알아야 하기 때문에 귀찮은 일이 많은 게 단점이라고 할 수 있죠아파트와 비교해보자면 아파트는 사놓고 기다리면 되지만 꼬마빌딩은 임차인도 관리해야 하고 상권분석 등 다른 일들이 많아요.


Q. 꼬마빌딩으로 기대할 수 있는 수익률은?

서울시를 기준으로 했을 때 임대수익 3%시세차익은 10% 예요평균적으로 땅값만 연 10% 이상 올라요꼬마빌딩의 장점은 변동성이 엄청 크지 않다는 거예요갑자기 가격이 떨어져 원금 손실이 생기기보다는 꾸준히 오르는 것이 큰 장점인 거죠실제로 주식으로 돈을 번 분들이 많이 찾아 왔어요. ‘주식으로 벌긴 했지만 안전 자산에 투자하고 싶다고요. 10명 줄에 5명은 주식으로 돈을 번 사람이었어요주식의 리스크를 알기 때문에 안전 자산으로 옮겨가는 거예요꼬마빌딩은 포트폴리오 중 하나로 두기에 좋아요.
 
Q. 꼬마빌딩은 시세차익을 노리는 건가요?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

모든 꼬마빌딩의 결과는 팔 때 나와요팔 때 몇 억씩 생기는 거예요하지만 대부분의 사람은 현재 임대 수익에만 관심을 가져서 잘못 판단하는 경우가 많아요그래서 임대 수익보다는 시세 차익을 노려야 해요임대 수익은 대출 이자를 갚는 데에 쓰여요실제로 임대 수익은 적은 게 관리비 등 기타 비용으로 나가기 때문이에요.


 
Q. 아파트와 꼬마빌딩 중 종합적으로 어느 것이 더 올랐나요?

빌딩이 더 올랐어요. 아파트는 지분을 소유해요빌딩은 땅 전체를 소유하고요그래서 가격 오르는 폭이 달라요.
 
Q. 서울 집값의 향후 방향은?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

제가 볼 때 조만간 조정이 있을 거 같아요강남 등 주요 지역에 있는 아파트는 계속 오른다는 생각이에요다주택자에 대한 세금을 강화하다 보니 사람들이 차라리 좋은 거 하나 가지고 있자!’고 생각해서 주요 지역은 계속 오를 거 같아요반면 지방이나 외곽에 있는 아파트는 가격이 많이 떨어질 거라고 봐요다시 말해 강남마포 등 주요 지역 위주로 봐야 하는 거죠.


Q. 꼬마빌딩 투자 프로세스를 알려주신다면?

투자금은 최소 5억 이상이면 도전해볼 수 있어요다른 부동산이 있다면 공동 담보를 제공 가능해요빌딩을 매입할 때 같이 담보로 넣어요그러면 대출 조건이 되게 좋아지거든요만약 제가 5억으로 살 수 있는 빌딩이 15~20억 짜리 빌딩이었다면 공동 담보를 넣었을 경우에는 30~40억 정도의 빌딩도 노려볼 수 있어요제일 안전한 지역은 내가 제일 잘 아는 곳이에요아니면 20~30대 많은 곳소비력이 높은 연령층이 많이 가는 지역을 선정하는 게 좋아요특히 20~30대 중에서도 여성들이 많은 곳이요남자들은 만나도 크게 돌아다니지 않아요반면 여성 분들은 좋은 곳이 있으면 찾아가요또 여자가 많으면 알아서 남성 분들이 찾아와요.

부동산 가보면 대부분 하는 얘기들이 좋은 물건 있으면 연락 주세요.”거든요공인중개사들도 좋은 물건이 나오면 관계가 좋은 사람부터 챙겨주거든요그런데 대부분 사람들이 실수하는 게 저 급하지 않아요.” 라고 하는 거예요그러면 좋은 물건을 잘 안 주겠죠그러니까 항상 당장 살 수 있어요지금 OTP 가져왔어요바로 계약금 이체할 거예요.” 라고 하면서 이런 인식을 심어줘야지 좋은 매물을 주거든요그리고 빌딩을 전문적으로 하는 중개업자를 만나야 해요.

다음에 매입 명의를 어떻게 할 지 정하는 게 중요한데요요즘 법인으로 많이 해요개인과 법인의 차이는 세율의 차이예요꼬마빌딩은 보통 10억의 차익을 보고 투자하는데 개인의 경우 2021년부터는 양도세가 45%예요상황에 따라 공제를 받긴 하지만 개인은 세율이 굉장히 높아요법인일 경우는 양도세가 22%예요반대로 취득세는 법인이 불리해요개인일 경우 근린생활시설 건물이면 4.6%, 법인은 설립된 지 5년 미만에 과밀억제권역 내에 있다면 9.4% 예요취득세를 두 배를 내도 양도세 22% 차이가 워낙 크죠그래서 건물은 무조건 법인으로 사야 되는거죠.

꼬마빌딩 투자에 성공하려면 3명과 친해져야 해요첫 번째는 공인중개사두 번째는 대출 해주는 은행 지점장세 번째는 건축사예요대부분 노후화 된 건물이 많아요. 20년도 매각된 건물 중 20년 이상 된 건물들이 70%가 넘어요그래서 수익이 안 나오는 거예요노후화 된 건물을 개선할 건축사가 필요한 부분인 거죠그래서 저는 건물 매입 후 신축이나 리모델링을 추천 드려요그거에 따라서 건물 가치가 많이 달라지니까요건물을 매입한 후 본인이 직접 카페를 한다 던지수익에 맞춰 놓고 매각할 수도 있고요건물을 사는 것만 생각하지 말고 어떻게 팔지도 생각해야 하는 거죠.


 
Q. 가장 어렵거나 신중해야 하는 부분은?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

제일 중요한 것은 매입이에요수익률만 보고 사지 말고 땅의 가치를 파악해야 해요지역과 환금성이 좋아야 해요빌딩은 언제든 시장에 내놓았을 때 팔릴만 해야 돼요전 환금성이 낮은 건물은 가치가 크지 않다고 생각해요수익률이 많이 나와도요통계 자료를 보고 매각이 잘 되는 곳을 봐야 해요가령 강남구라고 하면 을 잘 선택해야 되요같은 강남구라도 마다 차이가 많이 나요강남구 내에서 가장 건물 거래가 적은 곳이 개포동이에요.
 
Q. 스타벅스가 올려주는 건물 가치진짜인가요?

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스타벅스 매장은 임대료가 아닌 수수료를 내요매출의 몇 %를 수수료로 내는 거죠실제로 스타벅스가 들어오면 건물 가치가 올라요대부분 1층에 스타벅스가 입점 하거든요건물은 1층이 그 건물의 얼굴이에요예를 들어 일반 음식점이 1층에 있는 건물보다는 스타벅스가 있는 건물을 더 좋게 보는 거죠.


Q. 서울시 ’ 중 눈여겨볼 만한 곳을 추천해 주신다면?

마포구 서교동이나 연남동 추천드려요용산구는 한남동성동구는 성수동강남구는 논현동역삼동신사동청담동삼성동대치동 추천해요여기는 마이너스 나기 쉽지 않은 곳이에요한 마디로 유동인구가 많은 곳이자 좋은 동네죠.
 
Q. 전체 현금 매입과 대출 매입 중 무엇이 더 유리한가요?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

무조건 대출 받아야 해요저금리 시대인 것과 더불어 대출이자는 비용 처리가 돼요세무조사를 받을 때 자금 출처에 용이하죠.


Q. 대표님이 지키는 투자 원칙이 있다면?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

좋은 지역을 벗어나지 말자는 거고요외곽으로 가면 건물도 크고 수익도 잘 나와요강남에 오면 조그맣고 허름한 건물인데저는 무조건 작은 것을 사도 지역이 제일 중요해요저는 자금이 안 된다고 하더라도 비싼 땅 옆에 붙어 있는 것을 사라고 해요여유 자금만큼만 하는 게 아니라 최대한 대출을 받아서 이용해야 좋아요하지만 당연히 대출은 본인이 감당할 수 있는 만큼만 해야 되고요.

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

꼬마빌딩의 가장 큰 장점은 눈에 보이는 거예요자산이 눈에 보여서 건물 보고 있으면 든든하거든요꼭 꼬마빌딩을 사야 되는 건 아니고포트폴리오 안에 꼬마빌딩을 넣는 것도 괜찮다는 말씀 드리고 싶어요.감사합니다.

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