“현금 흐름이 중요해요” 애널리스트가 말하는 자산 빨리 늘리는 투자 방법

- Advertisement -

<김작가 시리즈> 
PART 1. 재테크
PART 2. 자기계발
PART 3. 동기부여

오늘은 이고은 애널리스트를 모시고 다양한 투자 방법에 대해 이야기해보겠습니다.

Q. 투자를 거위 농장을 운영하는 게임이라고 비유하신 이유는?

많은 분들이 ‘싸게 사서 비싸게 파는 것’만 투자라고 생각하시는데, 사실 투자는 그것보다 더 넓은 의미에요. ‘황금알을 낳는 거위’ 우화를 들어서 설명해 볼게요. 거위를 이용해서 현금 흐름을 얻는 방법은 세 가지 정도로 생각해 볼 수 있는데요. 첫 번째는 거위를 키워서 황금알을 얻는 거에요. 월세가 잘 나오는 부동산이나 배당이 잘 나오는 주식같은 경우죠. 두 번째는 거위를 키워서 파는 거에요. 시세차익형 투자라고도 하는데요. 거위의 가격이 극대화된 시점에 팔아서 현금 흐름을 얻는 방법이죠. 그리고 세 번째는 거위를 키워서 파는 게 아니라 빌려주는 겁니다. 제공해주고 그에 대한 사용료를 받는 것이죠.  이처럼 다양한 거위를 내 농장 안에서 잘 가져가는 것이 중요하기 때문에, 투자는 거위 농장을 운영하는 게임이라고 말씀 드릴 수 있겠습니다.

Q. 자산을 빨리 늘리는 방법은?

자산을 빨리 늘리는 방법에는 두 가지가 있습니다. 우선, 현실적으로 우리의 투자금은 한정되어 있기 때문에 투자금을 가장 효율적으로 쓰는 것이 중요해요.  즉, 자신이 투입하는 투자금 대비 현금 흐름이 극대화 될 수 있는 자산을 사야합니다. 그런 자산 수익률이 높은 자산을 찾도록 노력을 해야 하죠. 두번째로, 그런 자산을 찾았으면 거기에 적절한 레버리지를 껴서 매입을 해야합니다. 그럼 레버리지 효과 때문에 자신이 실제로 넣은 투자금 대비 현금 흐름이 훨씬 더 높아집니다. 총 투자 수익률이 빨리 계산되는 것이죠. 그리고 이를 반복하는 겁니다. 부동산을 예로 들어볼게요. 전세금을 레버리지 해서 부동산을 샀을 경우에, 전세 보증금이 있기 때문에 실 투자금은 사실 적게 들어가잖아요. 그렇게 사고 나서 2년 뒤에 전세 보증금을 증액하면 그만큼 황금알이 나왔으니까 근로소득으로 번 돈을 합해서 또 다른 부동산을 사는 거죠. 

*레버리지 : 기업 등이 차입금 등 타인 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본 이익률을 높이는 것. 레버리지 효과. 지렛대 효과.

Q. 사람들이 시세차익형 투자에 관심이 많은 이유?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

아직도 매매가나 시세차익만을 투자라고 생각하시는 분들이 많아요. 하지만 미래의 가격을 매번 맞출 수는 없기 때문에 장기적으로는 성공 가능성이 낮아져요. 그것보다 더 마음 편하고 장기적으로 좀 더 우수한 투자를 하려면 현금 흐름이 나오는 자산을 레버리지를 적절히 이용해서 불려가야해요. 예를 들어서 지금 강남이나 명동 핵심 요지에 땅이 있는데, 땅 값이 조금 올랐다고 해서 팔려고 할까요? 아마 대대손손 물려주려고 하시겠죠. 이것처럼 처음부터 팔려고 사는게 아니라 대대손손 물려줄 만큼 여기의 가치는 불변하겠다 싶은 자산을 사도록 노력해야해요.

Q. 저자님의 투자 원칙이 있다면?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

가장 중요한 건 현금 흐름 이에요. 현금 흐름이 나오는 자산을 적절한 레버리지를 활용해서 싸게 사고, 계속 재투자 하다보면 ‘시간이 갈수록 내 편이 되는 투자’가 됩니다. 부자가 안 될 수가 없는 방법이에요. 다만 인내심이 많이 필요하죠. 그래도 이 방법은 시간을 투자자의 편으로 만드는 방법임을 기억해주세요.

Q. 레버리지의 위험성은 무엇인가요?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

레버리지는 금융위기 라던지 예상치 못한 상황에서 위험 변동률을 증폭시킬 수 있기 때문에 신중하게 사용해야해요. 약간의 노력이 필요합니다. 저같은 경우는 인구 50만 명 이상 되는 지역을 분석을 하고  안정적인 수요를 생각해서 투자를 합니다. 그런데 서울같은 경우에는, 매매가와 전세가가 통화량 증가율 대비 더 높아졌어요. 적정한 가격의 수준은 통화량 증가와 비슷한 수준으로 가는 거예요. 통화량 증가보다 더 많이 오른 경우에는 부동산에 버블이 있을 수 있어요. 전세가에도 버블이 있을 수 있어요. 그런 부분들을 조심하셔야 되지 않을까 싶어요.

Q. 투자가 요즘 굉장히 열풍인데, 투기/도박과 다른 점이 있다면?

부동산 관련해서 투기꾼 같은 용어가 되게 많았잖아요. 그런데 제가 봤을 때는 투자랑 투기는 사실 다른게 아니에요. 투기는 부정적 어감이 있는 것 뿐이지 투자나 투기나 대부분 같다고 생각해요. 투자나 투기도 돈과 시간 뿐 아니라 노력의 요소가 필요한 근로 영역이 분명히 있어요. 그런데 마치 어떤 자산에 대해서는 ‘이거는 투기고, 저거는 투자다’ 라고 나누는 건 사실 의미가 없어요. 다만 도박은 노력하는 것보다는 좀 더 놀이 영역에 있다고 생각해요. 
좀 더 수학적으로 말씀드리면, 내가 투자를 했을 때 기대하는 수익과 확률을 따졌을 때 기대값이 마이너스(-)라면 사실 도박의 영역에 있을 거고요,  플러스(+)라면 투자가 되겠죠. 로또같은 경우는 당첨되면 대박이지만 확률이 너무 적잖아요. 그래서 기대 수익이 굉장히 작고, 복권 비용까지 생각하면 마이너스(-)가 될 거에요. 그래서 놀이용 도박이 되는 거죠.

Q. 자연의 원리가 알려주는 꾸준한 투자의 비밀은?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

세상에서 존재하는 가장 아름다운 수라고 하는 자연상수는 자연상태에서 연속 성장을 나타내는 수인데요. 대표적인 예가 눈입니다. 하늘에서 눈이 내려와서 바로 없어지는 것 같지만 축적이 되면 교통 대란이 일어날 정도로 엄청난 효과를 주는거죠. 우리가 또 투자에서 가장 많이 예로 드는 게 ‘복리 효과’에요. 복리효과도 자연상수의 형태를 띄어요. 많은 분들이 투자를 하다가 처음에 실망하고 중도에 포기하는 이유가 보통 잘못된 기대를 가지고 있어서에요. ‘내가 10년 안에 10억을 모으겠어’라고 했을 때, 1년에 1억씩 모아야 한다고 생각하는 경우들이 있어요. 정비례한다고 생각하는거죠. 그런데 자연의 연속성장은 그렇게 이루어지지 않습니다. 처음에는 굉장히 미세하다가 어느 순간 확 커져요. 우리의 투자도 마찬가지로 처음에는 굉장히 미미하다가 중간에 복리 효과로 인해서 지수 그래프가 확 커집니다. 그렇기 때문에 투자 초반에 인내해야 되는 부분이 있어요. 투자를 내가 시작해보겠다고 큰맘 먹고 실행하는 것 자체도 대단한거에요. 근데 몇 년을 해도 나아지는 게 없으면 중도에 포기를 하고 차를 산다거나 소비를 해버릴 수 있어요. 하지만 눈송이가 아무리 내려도 쌓이지 않는 것처럼 보이다가도 어느 순간 쌓입니다. 자산도 마찬가지 형태를 띄어요. 그래서 중요한 것은 내가 올바른 방향으로 꾸준히 반복하고 인내하는 것입니다. 이것을 지켜야 복리 효과를 누릴 수 있어요. 꾸준히, 포기하지 말고 장기간 투자하셔야 합니다. 

Q. 미국에 배당주도 하고 계신다고 들었는데요.

미국 배당 귀족주는 최소 25년 이상 전년도 대비 배당금을 증액해준 회사를 말하는데요. 25년씩이나 해 왔으면 사실상 배당의 안정성이 보장된거죠. 그런 배당 귀족주가 미국에 60개 이상 존재합니다. 배당 귀족주에 투자하면 현금 흐름이 안정적으로 성장하면서 분기에 한 번씩 배당 지급이 됩니다. 그리고 우리는 대부분 원화 자산을 갖고 있는데요. 원화 자산만 갖고 있는 것은 글로벌 경제에서 원화에만 몰빵한 것입니다. 그래서 원화의 가치가 하락하면 갑자기 글로벌 경제에서 가난해질 수 있고, 그렇기 때문에 원화의 가치 하락에 대비해서라도 달러 같은 기축통화 자산을 가져야 해요. 제가 가장 추천하는 것은 배당 안정성이 검증된 배당 귀족주에 투자하는 것이고요.

Q. 배당 귀족주 중에 추천해주실 말한 종목?

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

저는 배당 증액 기록이 가장 오래된 TOP10을 뽑았는데요. 100년 이상 제약 의료기기 소비재 회사인 존슨앤드존슨은 주가 차트와 분기별 배당이력을 보시면 배당이 꾸준히 우상향하고 있어요. 배당누적지수를 보면 앞으로의 결정계수가 1에 가깝기 때문에 예측도가 높다고 볼 수 있습니다. 또 버블 지수를 확인해보면 현재 존슨앤드존슨은 저평가 구간으로 봐도 됩니다. 처음에 싸게 사는게 중요해요. 지금 존슨앤드존슨이 버블이 없는 구간이기 때문에 이럴 때에 사놓고 다음에 또 버블이 없을 때 더 사고 하는 식으로 하면 될 것 같습니다.

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

P&G의 경우도 장기 우상향했고, 배당 누적지수 추세선의 결정계수가 높으므로 앞으로의 배당이 지속될 거라고 베팅할 수 있어요. 그런데 P&G는 버블 지수가 높은 상태라서 당장 추격 매수하는건 비추천합니다. 갖고 계신 분들은 굳이 서둘러 파실 필요는 없구요. P&G의 안정적인 배당을 보고 산 것이니까요. 좀 더 싼 국면이 오면 추가 매수를 고려해볼 수도 있겠네요.

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

코카콜라도 장기 우상향 해왔고, 또 버블지수 대비 주가가 낮은 상황이라서 미국 배당주에 관심 있으신 분들은 코카콜라를 고려해보셔도 될 것 같아요.

Q. 현재 부동산과 주식 중에 어디에 투자하면 좋을지?

남들이 투자하는 것을 보고 쫓아갈 필요는 없어요. 중요한 것은 자신의 목표예요. 목표를 먼저 세우고 나만의 기준금리를 구하세요. 기준금리가 나오면 어떤 투자를 해야 되는지 나와요. 나만의 기준금리에 따라서 투자해야 될 자산과 투자 방법이 달라집니다. 그리고 어떤 레버리지를 사용할 것인지를 생각하세요. 자본 레버리지 뿐 아니라 시간 레버리지도 중요해요. 부동산은 자본 레버리지를 하기 쉬운 자산인데, 주식은 금리가 높고 만기가 짧아서 레버리지를 쓰기가 어려워요. 자본 레버리지를 활용하고 싶으면 부동산 쪽으로, 시간 레버리지가 중요하면 주식 쪽으로 가시는 게 좋을 거에요.

본인이 어떤 지점에 가고 싶은지, 현재 지점은 어디인지 잘 파악하셔서 나만의 기준금리를 세우시고, 그에 따른 액션 플랜까지 잘 세워서 실천하셨으면 좋겠어요. 감사합니다.

- Advertisement -

More Popular Posts