“무주택자는 지금 집을 사세요” 부동산 컨설팅 소장이 말하는 하반기 부동산 대처

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<김작가 시리즈>
PART 1. 재테크
PART 2. 자기계발
PART 3. 동기부여

오늘의 주제는 ‘부동산’ 입니다.

Q. 2021년 하반기 곧 돌입, 부동산 사야 하는가? 말아야 하는가?

목적성에 따라 다를 것 같아요. 우선 무주택자는 지금이라도 사셔야 돼요. 물론 전제 조건이 있어요. 내가 살려고 하는 게 이상한 거면 안돼요. 진짜 말도 안되게 사람들이 아무도 안 찾는 진짜 시골 동네, 지방 중에서도 답 안 나오는 지방들 있거든요. 그런 동네라든지, 혹은 서울이라 하더라도 빌라는 안돼요. 왜냐하면 우리가 집값이 폭등한다고 했을 때, 아파트가 폭등한 거지 빌라 가격이 폭등한 건 아니거든요. 강남의 반포도 지금이랑 빌라 가격이 1억도 안 올라가는 빌라를 찾아보면 있어요. 반포의 아파트는 10억, 15억 쭉쭉 올라갈 동안 빌라는 안 올라간다는 거죠.

김작가님께서 말씀하신대로 주택이 있고 가격이 오른 분들은 “다른 데도 다 올랐어~” 하시는데, 그래서 무주택자 분들은 사실 1주택자 포지션으로 가는 게 무조건 적으로 손해 보는 게 아니에요. 사실 1주택자라고 해서 만족하는 건 아니에요. 왜냐하면 내가 어디를 가지고 있느냐에 따라서 가격이 천차만별이거든요. 강남에 있었으면 앉은 자리에서 정말 10억, 15억이 오른거고요. 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 였다면 7억에서 10억정도 올랐고요. 그런데 또 수익률 적으로 보면 상승률도 달라요. 강남이 액면가로는 제일 많이 올랐는데 투자 금액도 높았겠죠. 수익률로만 따지면 강남구가 서울 전체 25개 구청에서 하위권이고요. 오히려 노원구, 도봉구, 이런 데가 서울 전체 25개 구 중에서는 투자금액 대비 수익률로는 가장 높아요.

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

그렇다보니까 일단 무주택자라고 하면 집 한채를 가지는 게 좋다고 말씀을 드리고 싶은데요. 일단 내가 집 하나를 샀다고 하면, 그게 어느 지역이든 간에 내가 이상한 지역이나 빌라라도 1주택 포지션을 맞춰놨다면, 실질적으로 얼마나 올라가느냐는 지역에 따라 다를 수는 있겠지만 기본적으로 내가 서울에 아파트 한 채를 마련했을 때 떨어지기가 더 어렵고요. 오히려 지금 1주택자분들은 더 고민하죠. 어떻게 해야 내가 2주택자를 만들 수 있을까 만 고민하고 있어요. 그런 와중에 무주택자는 세금 쪽으로 고민하실 게 하나도 없어요. 그냥 사시면 된다는 게 제 의견이에요.

1주택자들은 생각보다 고민이 많아요. 오히려 무주택자들 중에서는 아예 포기하고 사는 사람들도 있고, 아예 관심이 없는 사람들도 있거든요. 1주택자들은 부동산이 올라가는 게 보여요. 그런데 나보다 덜 올라간 애들은 안 보이고 나보다 더 올라간 애들만 보여요. 부동산 투자를 안 해본 사람들은 잘 모르겠지만 해본 사람들은 부동산이 돈이 되는 게 보이거든요. 뭔가 더 하고 싶은데 세금 쪽으로 다 막아놨어요. 양도세도 다주택자 세금 뜯어가고요. 종부세도 다주택자 뜯어가고요. 취득세도 당장 못 사게 2주택자는 8.4%, 3주택자는 12.4%의 취득세를 걷어가고요. 할 수 있는 게 없는 거에요. 그러니까 이걸 어떻게 해야하지? 라고 많이들 고민을 하게 되는데요.

이제 일시적 2주택에 대한 요건들도 12 16 대책 이후로는 1년 내 처분, 1년 내 입주에요. 취득세 준 것도 무조건 1년 내에 처분해야 돼요. 그렇게 되다 보니까 막 살려고 고민을 하시는데, 전 항상 강조를 드리는 게 무작정 묻지마식 투자는 안돼요. 항상 세금을 고려한 투자를 하라고 하거든요. 그렇기 때문에 1주택자 같은 경우는 생각보다 방법이 많아요. 그냥 아무거나 막 사거나, 특히 공시가 1억 이하다 이런 거는 추천 절대 안해요.

예를 들어서 대출 특례조항, 소득세법 시행령 제 156조의 2 제 4항이라고 있거든요. 예를 들어서 재개발을 샀어요. 그런데 나중에 이 재개발이 완공되면 그때 입주를 할 거 잖아요. 우리가 일반적으로 일시적 2주택이라고 하면, A주택, B주택 있을 때 A주택을 B주택 취득으로부터 1년 내에 팔아야 돼요. 그러면 너무 짧잖아요. 근데 재개발로 가면 재개발이 관리처분 인가가 난 이후에 재개발을 사야 되거든요. 그러면 재개발이 관리 처분 인가가 났다고 하는 거는 이제 이주 철거를 할 거예요. 근데 들어가서 살 수가 없잖아요. 그래서 추후 준공이 나면 그 준공으로 부터 2년 내에 A주택을 팔아도 되도록 혜택을 줘요. 일시적 2주택 기간이 하다보면 5년, 6년 되는 거예요. 왜냐면 막 관리처분 인가가 났다고 하면 이주 철거에 대해 한 1년에서 1년 반 정도 착공하면 준공까지 30개월, 36개월 이렇게 나기 때문에.. 그러고서 입주하고서부터 또 2년 내 처분이니까 그렇게 가서 활용한다든가 아니면 또 입주권 투자를 한다던가 그렇게 방법들을 찾아보면 있어요.

출처 – ‘김작가TV’ 유튜브

그런식으로 내가 여력이 된다면 아예 2주택이 되는 게 제일 좋고요. 세금을 고려한 2주택도 괜찮고, 2주택까진 어려우신 분들도 있을 거예요. 왜냐면 관리처분인가가 난 입주권을 산다는 것 자체가 재개발로 따지면 정말 진행이 많이 된 거거든요. 그렇게 되면 돈이 많이 필요하니까 내 여윳돈이 3~4억 정도다 라고 하면 진짜 좀 멀리 있는 경기권으로 가지 않는 이상 입주권은 못 사요. 그러면 이 돈을 보태서 3급지로 점프할까? 이런식으로 많이들 갈아타기 수요를 가게 되고요.

다주택은 답이 없어요. 팔으셔야 돼요. 저는 좀 명확하게 얘기해요. 다주택자들 중에서 이런 분들 계세요. 다주택씩이나 되면 이미 투자 많이 해봤고 부동산 가격 올라간다는 것도 다 알고 있어요. 근데 팔기 너무 싫으니까 지금까지 다주택인 거거든요. 세금을 그렇게 버티면서 갈 수가 없어요. 진짜 다주택을 갈거면 예를 들어서 세금 세팅을 다 해놓는 거에요. 예를 들어서 제일 쉬운 방법이 자녀한테 한 채씩 사주기 인데요. 종부세가 가장 큰 문제거든요. 양도세는 자녀가 세대원이라고 하더라도 다 합산해요. 근데 양도세는 양도 시점이 과세 기준일이에요. 예를 들어 집이 강남에 한 채, 마포에 한 채가 있다고 쳐요. 근데 마포 집을 팔기가 너무 싫은 거에요. 그래서 애기한테 증여를 해줬어요. 그럼 애기가 집 한 채를 가지고 있잖아요. ‘어, 양도세는 다 합산이라매? 그럼 계속 2주택이잖아’ 라고 하실 수도 있지만, 2주택 포지션에서 청산하는 시점이 언제냐면 자녀가 나중에 성인이 되서 세대 분리를 하고 만 30세, 소득, 혼인, 셋 중 하나 충족을 해서 별도의 주거 공간을 갖췄다면, 아이는 1세대 1주택자 비과세 받는 거고, 나도 강남에 있는 걸 1세대 1주택 비과세를 받으면 되는 거고요. 가끔 세금이 언젠가는 없어지는 거 아니냐고 하시는데, 하지만 정권이 바뀔지 안 바뀔지도 모르는 일이고, 바뀌더라도 세금이 바뀌려면 국회가 바뀌어야 되는 거거든요. 몇 년이 걸릴 지도 모르는데 그 동안 종부세를 계속 내야 된다는 거죠.

이렇게 종부세 세팅을 하는 얘기를 많이 해요. 종부세 피하려고 하면 종부세의 가장 핵심 키워드는 ‘인별 과세’가 핵심이에요. 내가 한 채, 자식이 한 채면 나도 자식도 1주택자이고, 종부세에서 가장 핵심인 1주택자 세율로 갈 수 있다는 거죠. 이거는 애가 미성년자라고 해도 상관없어요. 요즘 기사 검색하다보면 강남 20억짜리 아파트를 미성년자한테 사줬다, 이런 거 막 뜨잖아요. 그 사람들이 탈세를 했겠어요? 아니에요. 증여세 낼 거 다 내주고 사줬어요. 근데 내가 자녀한테 사주면 자녀가 언젠가 성인 되서 집이 필요할 때 1세대 주택 내집 마련 하라고 해놓고, 종부세 피해 나가고, 만약 돈이 더 있다면 자녀들 한 채씩 사다주고, 남편 한 채, 아내 한 채, 예를 들어서 5인 가족이라서 집이 5채 있다고 해도 다 종부세 1주택자 기준으로 간다는 거죠. 그래서 종부세 세팅이 안 되어 있는 한에서는 솔직히 팔라고 하고 있어요.

Q. 다주택자가 집을 팔면, 집값이 떨어질 수 있는 거 아닌가?

정확해요. 다주택자들이 집을 팔면 그 매물로 인해서 집값이 떨어지죠. 그런데 문제는 ‘어디가 떨어지냐’ 예요. 강남에 한 채, 마포에 한 채가 있다면 마포에 있는 집을 팔려고 하겠죠. 근데 사실 마포 쯤만 되어도 안 팔아요. 더 오를게 보이거든요. 그럼 강남에 집 한채, 마포에 빌라가 한 채 있어요. 그럼 빌라를 팔겠죠. 마포에 아파트라고 하면 양도차익이 이미 막 7억, 10억 나있을 수 있거든요. 10억 양도차익인데 2주택자 중과다, 뭐다 해서 세금 70% 내라, 이러면 못 팔아요. 그런데 빌라라고 하면 양도차익 얼마 안되거든요. 그렇다보니까 빌라를 팔 거고, 또 하나. 지방에 아파트에 있다고 쳐요. 인기도 없는 중소 도시에 구축 아파트가 있어요. 이런 걸 먼저 파는 거예요.

서울이 규제가 심한데도 불구하고 왜 서울의 집값이 이렇게 올라 가느냐에 대한 답이 이거에요. 규제의 역설이죠. 규제가 한 채로만 가라고 하면 한 채를 남길 때 가장 핵심 지역의 집만 남기겠죠. 다주택자들을 주택 수로 규제를 하려고 하다보니까 주택의 자산 가치가 반영되어 있지 않은 거예요. 내가 지방에 3주택이 있는데 이걸 다 팔아도 서울에 1주택을 못 사요. 그 지방의 3주택자는 적폐로 몰려서 세금이 어마어마하게 부과가 되고 있고요. 그런데 강남의 1주택자는 세금을 다 피해가요. 이게 핵심이에요. 사실 지방이라고 하더라도 그렇게 막 싸진 않거든요. 지방도 지방 나름이고, 지방도 몇 억씩 하는 거 팔아서 현금 가지고 있으면 뭐하겠어요. 그리고 부동산 투자 해보던 사람들은 부동산만 보이거든요. 어르신들도 은퇴자금 몇 억 정도 모았다고 해도 그거 주식에는 투자 못해요. 그런데 부동산으로 보니까 짤짤이 모은 걸로 차라리 큰 거 하나 살까? 싶은 거죠. 그 지역에서도 최상급지, 아니면 서울에 한 채를 사려고 하겠죠. 결국 집값을 서울 사람들만 올리는 게 아니라 전국에서 다 올리는 거에요.

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